Gastos ordinarios y extraordinarios de una comunidad de propietarios
Los gastos en una comunidad de propietarios
Según el artículo 3 b) de la Ley de Propiedad Horizontal, los gastos comunes de una comunidad de propietarios se distribuyen en función de la cuota de participación que cada vivienda o local tenga asignada. El propietario está obligado por ley a contribuir con los gastos generales de la comunidad para garantizar el adecuado mantenimiento del edificio y sufragar los gastos relacionados con los servicios, las cargas y las responsabilidades que no correspondan de manera individual, sino colectiva. Siendo la cuota a pagar proporcional a la participación en el porcentaje del total del edificio que le corresponde, teniendo en cuenta la superficie útil de la vivienda o local en relación a la totalidad del edificio, su ubicación y el uso que se considera que se hará de las zonas comunes.
Dichos gastos pueden ser ordinarios o extraordinarios:
Gastos ordinarios
Los gastos ordinarios de la comunidad son los que se aprueban en el presupuesto anual. Normalmente están relacionados con los gastos de mantenimiento y conservación del edificio, así como con reparaciones de los elementos y servicios comunes
Son los gastos necesarios y previsibles para el adecuado sostenimiento del inmueble: conservación, mantenimiento y reparaciones ordinarias.
Estos gastos son los contemplados en los Presupuestos anuales, aprobados en su correspondiente Junta Ordinaria (artículo 16 LPH), y se costean con cargo a las cuotas mensuales de los propietarios. Son los siguientes gastos:
- Los gastos de mantenimiento, conservación y reparación de los servicios comunes más habituales:
- Limpieza de la Comunidad
- Luz del portal y escaleras, ascensor, garaje, etc.
- Consumo de agua
- Gastos bancarios
- Mantenimiento del ascensor
- Mantenimiento de Antena TV y Portero automático
- Mantenimiento DDD
- Calefacción central
- Portería y Conserje
- Jardinería
- Piscina y socorrista, etc.
- Mantenimiento de bomba de presión
- Seguro del edificio
2. Los gastos de mantenimiento, conservación y reparación de los elementos comunes: tejados, caldera, tuberías y canalización de agua, etc.
3. Las obras para la conservación y accesibilidad necesarias para el mantenimiento del edificio y de sus servicios para que, de esta manera, reúna las condiciones estructurales, de habitabilidad y seguridad.
4. El fondo de reserva. Es una cuantía que se fija de forma anual tras la aprobación del Presupuesto de la Comunidad y que, según la Ley debe superar el 5% de su último presupuesto ordinario. El fondo de reserva debería ser una partida intocable cuyo sentido sería la creación de un fondo para afrontar contingencias comunes en la edificación no previstas.
5. Los gastos municipales: tasa de recogida de basuras, vado o paso de carruajes, Impuesto de Bienes Inmuebles.
6. Honorarios de la administración, material de oficina
7. Ley de Protección de datos
Gastos extraordinarios
Como su propio nombre indica, los gastos extraordinarios en una comunidad de propietarios son los dispendios que se salen de la norma y hasta cierto punto de lo previsible. Se trata de costes que hay que asumir que no formarían parte del mantenimiento y conservación normal de la casa.
Los gastos extraordinarios suelen estar relacionados con obras de mejora para dotar de un nuevo servicio a la comunidad o por tareas de sustitución de elementos de la casa. Un ejemplo sería el cambio de las tuberías, que supera el mantenimiento básico.
También entraría dentro de esta categoría un dispendio adicional para cumplir con un cambio normativo, como por ejemplo adaptar los ascensores a las nuevas medidas de seguridad.
Lo más habitual es que los gastos extraordinarios se abonen en forma de derrama, aunque no siempre tiene por qué ser así cuando se planifican abonar de un año para otro.
Diferencias entre los gastos ordinarios y extraordinarios
La principal distinción es la forma de pago. Mientras los gastos ordinarios van siempre incluidos en la cuota mensual, los extraordinarios suelen cobrarse mediante derramas. Una derrama es un dinero extra que hay que pagar al margen de la cuota normal. Cuando la cantidad es muy elevada puede optarse por dividirla en varias cuotas adicionales.
A partir de ahí, los gastos extraordinarios deben aprobarse también en junta por la mayoría de los usuarios como ocurre con las cuotas. De hecho, también es necesario que se indique la forma de pago.
¿Hay algún límite para los gastos extraordinarios y las derramas?
La Ley de Propiedad Horizontal no diferencia entre gastos ordinarios y extraordinarios, sino entre obras necesarias y opcionales. Las primeras son las que sirven para asegurar el sostenimiento y conservación de la casa y el pago de los servicios.
Estas obras pueden incluirse dentro de las cuotas o como una derrama extraordinaria y no existe ningún límite respecto a la cuantía. La cosa cambia con los gastos que no sean imprescindibles. En este caso cualquier gasto que suponga un nuevo servicio o mejoras no necesarias para la conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble no debería exceder las tres mensualidades de cuota. Y es que los propietarios pueden negarse al pago si se supera esa cantidad.
Cuando el importe está dentro de los límites y se ha aprobado en junta, los propietarios estarán obligados a pagar.
¿Qué pasa si alguno se niega a afrontar la derrama?
Básicamente lo mismo que con cualquier deuda: el acreedor, en este caso la comunidad, podrá reclamarla judicialmente mediante un proceso monitorio sabiendo que tiene todas las papeletas para ganar.
Si necesitas asesoramiento, no dudes en contactar con nosotros.
