La Administración de Fincas y el control de Plagas

La Administración de Fincas y el control de plagas: 

Al margen de los devastadores efectos que ha provocado la gota fría en la provincia de Alicante, una de sus principales consecuencias ha sido desencadenar plagas de insectos.

El agua estancada y la acumulación de basura causada por las inundaciones que la gota fría ha dejado tras de sí son las condiciones perfectas para que se desarrollen plagas.

A pesar de que desde la administración publica se esta trabajando para desaguar todas las zonas públicas lo antes posible, en las comunidades de vecinos siguen siendo uno de los problemas más comunes.  Poner fin a una plaga supone un desembolso de dinero realmente importante, además de tener que desalojar la vivienda o inhabilitar zonas comunes durante unos días.

Cuando se produce una plaga nuestra comunidad de vecinos, debemos dar parte a la Administración de Fincas. Los profesionales dedicados a la gestión de fincas deberán establecer un adecuado plan de limpieza e higienización para prevenir la aparición de plagas nocivas para la salud.

Ahora bien ¿Cómo controlamos los gastos derivados del control de plagas?

 Para ello debemos averiguar el origen de la plaga, y de esto dependerá la forma de actuar:

• Origen de la plaga en las zonas comunes de la Comunidad de Vecinos:

Muchas veces  el foco principal se encuentre localizado en una zona común: Zonas de caldera, garajes, desagües, jardines comunitarios…
Como es de esperar, la responsabilidad de esto recae sobre la comunidad de vecinos y deberá solventarse tras una Junta de Propietarios mediante la aprobación de su consecuente derrama y siguiendo el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal:

“Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.”

Por lo tanto, solventar el problema de la plaga es responsabilidad de la comunidad de vecinos y con carácter obligatorio para todos los propietarios. Además, la derrama deberá ser abonada por todos los propietarios de la comunidad, sin excepción.

• Origen de la plaga en una vivienda particular:

Cuando la plaga proviene de una vivienda, siendo las más comunes las cucarachas rubias, la responsabilidad es del propietario de la vivienda. Y en caso de que esta esté alquilada, habrá que distinguir si recae sobre el alquilado o el arrendador.
Para encontrar la solución, debemos acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos:

“Artículo 21. Conservación de la vivienda.

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.”

Siendo así dependería del motivo de la plaga. Si se originó por culpa del arrendatario (el inquilino), recaerá sobre este. Por el contrario si se encontraba ahí antes del arrendamiento del inmueble o a causa de un desperfecto anterior del mismo, será del arrendador, el propietario.

¿Pero qué pasa cuando el origen no es tu vivienda sino la de un vecino?
Cuando una plaga persiste, puede acabar afectando a otras casas y, cuando es así, fumigar sólo soluciona el problema de forma temporal. En estos casos lo mejor que se puede hacer es acudir al inquilino de la vivienda y, si este se niega, acudir al propietario. Tenemos que recordar que es una obligación el mantenimiento en buen estado de conservación y salubridad del inmueble.

Si el inquilino sigue en negativa, siempre que pague el alquiler, el propietario no puede echarlo ni fumigar el piso. Siendo así, antes de comenzar una acción judicial te aconsejamos que le dejes un escrito a título personal o de la comunidad.

Y si tampoco cede a esto siempre puedes hacérselo llegar al Departamento de Sanidad del Ayuntamiento. Si además has tenido que fumigar tu casa, puedes presentar estos recibos como prueba.

¿Tu comunidad necesita poner fin a una plaga? En Administración de Fincas COMIGES te proporcionamos una solución Haz clic aquí para solicitar más información

EL VOTO EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

EL VOTO EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

 

¿Cómo debemos proceder para que el voto sea legalmente válido en la Junta de Propietarios?

Tal y como indica la Ley de Propiedad Horizontal, en el artículo 15.1: “la asistencia a la Junta de Propietarios será personal o por presentación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario“. Por la tanto, una forma válida de autorización de representación es mediante un escrito.

Dicho esto, atendemos a dudas frecuentes sobre la representación en junta de propietarios:

¿Tiene que ser propietario el representante?
No es necesario. El representante podrá ser un tercero ajeno a la finca (familiar, amigo…)

¿El presidente puede representar a los propietarios?
No existe ningún impedimento legal siempre y cuanto se acredite en un escrito firmado por el propietario.

Y el Administrador de Fincas… ¿puede representar a un propietario?
Si, ya que así lo establece la Ley de Propiedad Horizontal.

¿El moroso puede ser representado en Junta de Propietarios?
Tal y como indica la Ley de Propiedad Horizontal, el moroso no tiene derecho a voto por no encontrarse al corriente de pago, por lo que esta circunstancia no tendría ningún sentido.

¿Cuántos votos puede llevar a la Junta un propietario como máximo?
No existe ningún límite en el número de representaciones, el representante podrá llevar tantos votos como propietarios le hayan delegado su voto. Ni el presidente, ni el Administrador de Fincas, ni la Junta de Propietarios podrá limitar el número de representaciones, pues sería una decisión contraria a la ley.

¿Si el representado no está conforme con el voto del representante lo puede cambiar después de la Junta de Propietarios?
El representante debe cumplir con las instrucciones del mandante tal y como indica el artículo 1719 del Código Civil: “En la ejecución del mandato ha de arreglarse el mandatario a las instrucciones del mandante”. En caso contrario, podrá pedir responsabilidades al demandante, ahora bien, el acuerdo -salvo que la representación tuviese limitaciones o instrucciones específicas- será plenamente válido y no podrá impugnar el acuerdo. Por lo tanto, el representado no podrá cambiar el voto de su representante tras la Junta de Propietarios

 

Para cualquier otra duda, estamos siempre a tu disposición:  Contacta aquí con nosotros. 

La Transparencia en la administración de comunidades

La transparencia en la administración de comunidades

La principal prioridad de los administradores de fincas, debe ser la la transparencia en la administración de comunidades de propietarios. El administrador ha de presentar la información de forma comprensible, relevante y fiable.

En COMIGÉS, continuamos apostando por la transparencia a través de nuestro portal privado, en el que todos los residentes pueden consultar los saldos y los últimos movimientos de la comunidad, además de otras informaciones de interés como el nivel de pH y coloaración de la piscina comunitaria,  o temas relacionados con la contratación de obras y servicios.

 Nos gustaría que todos los propietarios conozcan todo lo que sucede en su comunidad, ya que creemos que es un derecho que la comunidad sepa de cuánto dinero dispone y dónde se invierte.

Por último, queremos destacar la facilidad con la que se puede acceder a nuestro Área Privada de Clientes, ya que esta ubicada en el menú principal de nuestra página web. Dispone de un diseño muy sencillo para que cualquier persona pueda acceder sin problema introduciendo su nombre de usuario y contraseña.

¿Tienes alguna duda? Estamos siempre a tu disposición:  Contacta aquí con nosotros. 

¿Controlas la piscina de tu comunidad de vecinos?

¿Controlas la piscina de tu comunidad de vecinos?

Ir a la piscina es una de esas actividades que nos encantanpero has de saber que en algunas ocasiones, las piscinas, sobre todo la de tu comunidad de vecinos, pueden ser caldo de cultivo de virus y bacterias.

Por suerte, existe una legislación aplicable a las piscinas en España que regula los tratamientos desinfectantes.

La legislación anterior a nivel nacional era del año 1960 y 1961, y se hacía conveniente actualizar los criterios sanitarios de la misma a los avances científicos y técnicos y a los criterios actuales de la Organización Mundial de la Salud. 

La nueva normativa estatal vigente en esta materia en la Comunidad Valenciana es el Decreto 85/2018 Archivo pdf. Se abrirá en una ventana nueva.

Este nuevo Decreto, pretende clarificar diferentes puntos que quedaban un poco difusos en las anteriores normativas valencianas y nacionales, unificar diferentes medidas que venían indicadas en diferentes decretos y regular criterios que exigían los inspectores de Salud Pública según el Programa de Vigilancia Sanitaria de las Piscinas de uso público.

¿Qué parámetros se ha de tener en cuenta?

Un nivel de pH entre 7,2 y 7,4 es la forma más efectiva y segura para llevar a cabo una cloración. Por otra parte enivel correcto de cloro oscila entre 0,5 y 1,5ppm (partes por millón) de cloro. 

Teniendo en cuenta estos parámetros, evitaremos riesgos de contagio ante enfermedades virales como conjuntivitis, irritación nasal, dermatitis, infección urinaria o diarrea.

¿Te gustaría poder controlar los niveles de pH y coloración de tu piscina comunitaria?

En Administración de Fincas COMIGES, llevamos poniendo en marcha desde el verano 2018 una iniciativa en la cual  nuestros clientes pueden acceder desde nuestra web a un Área Privada, donde además de poder controlar los saldos y los últimos movimientos de la comunidad de vecinos, pueden controlar día a día el nivel de pH y coloaración de la piscina comunitaria.

Disfruta de tu piscina comunitaria con la mayor tranquilidad. ¿Tienes dudas? No lo dudes, contacta con nosotros a través de nuestra página de contacto o haciendo clic aquí.

 

Uso indebido de piscina comunitaria

¿Qué debe hacer un Administrador de Fincas cuando un propietario de una plaza de garaje hacer uso de la piscina?

Llega el verano y con ello las altas temperaturas. Llegada la fecha solo pensamos en darnos un baño en nuestra piscina comunitaria. Y aquí llega un problema que solemos plantear al Administrador de Fincas: ¿puede un propietario de una plaza de garaje, pero no de una vivienda, hacer uso de la piscina?

Normalmente los propios Estatutos de la comunidad suelen regular esta situación y ser clarificadores, siendo lo habitual que exista una norma en la que se exprese de forma clara que las plazas de garaje no sólo están excluidas del uso de la piscina, sino también y, en consecuencia, de la contribución en su mantenimiento.

En primer lugar, para resolver cualquier duda que pueda plantearse respecto al uso de la piscina comunitaria por parte de un propietario de plaza de garaje de la comunidad, la obligación del Administrador de Fincas es acudir a los estatutos o a las normas de régimen interno de la misma.

Si no se ofrece una solución, el Administrador podrá recurrir a la Sentencia del Tribunal Supremo de Justicia, 58/2015, de 20 de julio (con el objeto de determinar la legalidad del acuerdo de una comunidad de vecinos que impedía el uso de la piscina comunitaria a los dueños de los locales destinados a garaje) el Tribunal señala que no puede establecerse una doctrina general respecto de la utilización de los elementos comunes.

En el caso concreto que se trata en esta Sentencia, el Tribunal entendió que los departamentos destinados a garajes carecen del derecho de uso de la piscina y la zona ajardinada por no ser necesario dicho uso para el adecuado aprovechamiento de sus locales. Reitera que a pesar de tratarse la piscina y la zona ajardinada de un elemento común, y de que no existe ninguna previsión en los Estatutos que vincule el uso de esos elementos comunes a los propietarios de las viviendas, debe entenderse que los locales destinados a garajes carecen de este derecho pues debería constar en forma expresa que sus propietarios podían utilizar la piscina y la zona ajardinada que la circunda.

Se entiende que el propietario únicamente de una plaza de garaje no tendría derecho al uso de la misma.

Uso de piscina, administrador de fincas.

Recordar a todos nuestros lectores que ante cualquier cuestión, estamos a vuestra disposición.

La fijación de la cuota de participación y su aplicación a efectos prácticos

 

Algunos propietarios de pisos bajos, con salida independiente a la vía pública, han planteado en nuestras juntas que se debata y  plantee una más justa participación en relación con el coeficiente de participación estipulado en su Título Constitutivo.

El hecho de tener en propiedad un piso con salida independiente del resto de los propietarios, plantea interrogantes sobre  si es justa la aportación a gastos tales como  ascensor, luz de escaleras, o gastos de mantenimiento de limpieza.

La cuota de participación, se fija por dictamen del arquitecto a instancias del promotor de la obra, este cálculo puede estar bien diseñado, pero hay veces que no contempla todo lo que dispone la ley.

El artículo 5 de la Ley de la Propiedad Horizontal regula cómo fijar la cuota de participación  que debe expresarse en un coeficiente expresado en centesimales.

El coeficiente de participación  es calculado en base a la superficie útil de cada vivienda o local en relación al resto del inmueble, su emplazamiento interior o exterior y el uso que se presuma se  vaya a efectuar de los servicios y los elementos comunes de la edificación.

La realidad demuestra en muchos inmuebles que solo se tiene en cuenta el factor “superficie” sin tener en cuenta el resto de los factores (emplazamiento interior o exterior y uso de los elementos y servicios comunes) . También la realidad demuestra que la mayoría de las personas que adquieren una vivienda, aceptan las futuras cuotas sin saber cuál es su verdadera trascendencia económica .

La jurisprudencia da valor al principio de “autonomía de las partes”, pero cualquier norma especial que derive de este principio debe reflejarse bien en el Título Constitutivo bien en los Estatutos. Por tanto, podríamos interpretar  que desde la adquisición del bien inmueble, dicho propietario consintió de forma convenida el régimen de pago con  respecto a la comunidad.

Una vez asumido que se ha consentido este pago, la alternativa es difícil.

Debería  ejercer el derecho en la junta para que el resto de los comuneros debatan y valoren la posibilidad de  que se modifique  las cuotas de participación y/o se eximan los gastos propios del portal. La dificultad de esta opción reside en que para cualquier modificación que altere el Título Constitutivo tiene que someterse al acuerdo unánime de los propietarios y este acuerdo debería trasladarse al Registro  para una mayor protección y seguridad jurídica del bien inmueble.

Está claro que a pesar de que estas personas puedan justificar  sus exigencias apoyándose en la no utilización y uso de determinados servicios comunes, la doctrina del Tribunal Supremo es clara y  expone que la no utilización de determinados servicios no es causa de exención, si no viene reflejada en cualquier norma especial. También el planteamiento en Junta es complicado porque requiere al menos la unanimidad de los propietarios que puedan ver aumentados su porcentaje de participación.

Por tanto  un coeficiente de participación puede suponer un perjuicio difícil de eliminar desde el punto de vista legal, además de generar desánimo y salidas erróneas sin base como es la negativa al pago de la cuota de comunidad.

A pesar de que el sentido común, indica que estas personas puedan justificar  sus exigencias apoyándose en la no utilización y uso de determinados servicios comunes, la doctrina del Tribunal Supremo es clara y  expone que la no utilización de determinados servicios no es causa de exención

El argumento de la vulneración del artículo 5, puede tener mayor recorrido legal  a pesar de que chocaría con el principio de autonomía de las partes que se debe de ejercer en el momento de la adquisición de la vivienda.

Una vez asumido que se ha consentido este pago, la alternativa es ejercer el derecho en la junta para que el resto de los comuneros debatan y valoren la posibilidad de  que se modifique  las cuotas de participación y/o se eximan los gastos propios del portal. La dificultad de esta opción reside en que para cualquier modificación que altere el Título Constitutivo tiene que someterse al acuerdo unánime de los propietarios, además podría suponer un perjuicio al resto de los comuneros pues la revisión a la baja de una determinada cuota incrementaría las cuotas de los propietarios restantes.

Bajo mi punto de vista, el propietario de una vivienda bajo o local con salida independiente que posea un coeficiente de participación diseñado únicamente con la superficie útil, en vez de dejar de pagar la comunidad  ya que aumentaría más su problema, debería exigir a un Juez que dictamine y resuelva en equidad sobre su verdadero uso de los servicios comunitarios para que se tenga en cuenta todos los elementos que contempla el citado artículo 5, y así conseguir a través de un dictamen judicial  la regularización del resto de las cuotas. Por tanto para mí es esencial la concreción del uso de los elementos comunes.

Otro aspecto que planteo en el presente artículo, es la aplicación del coeficiente en los diferentes gastos que componen el presupuesto ordinario y extraordinario de una comunidad.

La vivienda “X” es de una superficie mayor que la vivienda “Y”, por tanto el coeficiente de participación de “X” es mayor que el de «Y». El hecho de que sea mayor la vivienda y por tato su coeficiente, no debería ser causa para que pague más servicio de limpieza, administración, mantenimiento de ascensor, agua, luz de escaleras ,etc ; este tipo de servicios se hacen independientemente de que se tenga la vivienda más grande o más pequeña, por tanto deberíamos contemplar la posibilidad de que determinados gastos, se repercutan a partes iguales y determinados gastos no. Solo en aquellos gastos que tienen la consideración de generales como el seguro o el fondo de reserva puede tener cierta lógica el factor “superficie”.

Mi opinión personal es que todos los gastos que sostengan el presupuesto comunitario deberían repercutirse a partes iguales a todos los componentes que posean una salida común salvo los generales que incluyen a todos los componentes  que comparten o no salida común.

El factor “salida común” determina la presumible utilización de los elementos comunes , servicios y pertenencias del resto del edificio tal y como dispone el artículo 5.

Esta inclinación  sobre repercutir los gastos propios de los servicios a partes iguales a todos los componentes del edificio que posean salida común, la apoyo en la propia definición de la Propiedad Horizontal que refleja el artículo 3 LPH. En esta definición se reconoce la coexistencia de dos derechos, uno singular y exclusivo sobre un espacio suficientemente delimitado e independiente (la vivienda propia) y otro de copropiedad sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. Dado que el grueso del  porcentaje de la cuota de participación se aplica sobre gastos originados por servicios , (limpieza, administración, suministros de luz, suministros de agua, reparaciones ordinarias, ascensor, mantenimientos de bombas, mantenimiento de extintores etc) elementos comunes (reparaciones ordinarias en el edifico y pertenencias ), en coherencia con el enunciado del artículo 3 la aplicación la mayoría de los gastos, salvo los generales, deberían imputarse por las reglas de la copropiedad, es decir a  partes iguales. Esta copropiedad se comparte entre todos los componentes de una edificación que posean una misma salida.

La contribución de un local o bajo  con salida independiente, debería estar exenta de los gastos propios del portal, tomando como referencia  únicamente el factor “superficie”, por la razón que he expuesto anteriormente, es decir la aplicación de los gastos generales del total del edificio ( seguro y fondo de reserva) ya que son gastos compartidos con el resto del edificio y deben tener bajo mi punto de vista mayor influencia en las superficie útil. Por ejemplo, la indemnización de un siniestro que se calcula en base a los metros cuadrados de continente , o la reparación de una avería estructural que abarca el completo de los componentes de la edificación que suman el 100% de las cuotas de participación.

 

Pedro J. Martínez Botella.

ELIMINACIÓN DE BARRERAS ARQUITECTÓNICAS

Desde el 4 de diciembre de 2017, aquellas comunidades de propietarios, que poseian  barreras arquitectónicas impidiendo el acceso a personas con discapacidad reconocida y no hayan iniciado actuaciones para corregir este defecto, podrían ser sancionadas  con multas que van desde los 301€ hasta el 1.000.000 €., en virtud del Real Decreto Legislativo 1/20013.

El Real Decereto1/2013  desde su fecha de entrada en vigor ( 4 de diciembre de 2013), se propuso un plazo de cuatro años, instando a las comunidades a que eliminasen, en la medida de lo posible, todas las barreras arquitectónicas que un edificio pueda poseer. Se trata de que la accesibilidad hacia el exterior esté libre de cualquier traba o barrera arquitectónica que impida la igualdad de condiciones entre las personas con discapacidad reconocida o mayores de 70 años y el resto de comuneros.

El objetivo de las diferentes normativas sobre supresión de barreras arquitectónicas, es la búsqueda del principio de accesibilidad universal y la promoción de la autonomía personal, principios ambos, reconocidos tanto en los compromisos y Tratados Internacionales suscritos por el Estado español, como por la propia Constitución Española.

Así, la última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, otorga a la personas que son titulares de los derechos, la potestad de obligar al resto de los comuneros a contribuir con los gastos derivados de las obras de rehabilitación destinadas a suprimir las barreras arquitectónicas, dentro de un límite de cuantía que no podrá superar una cantidad equivalente al pago mensual de la cuota de participación multiplicado por doce mensualidades, lo que significa que, si la cuantía de la obra es superior al pago de dichas mensualidades, el solicitante deberá abonar la diferencia, descontando las subvenciones y ayudas que por este concepto pudiera haber percibido (artículo 10.2 de la LPH). En la actualidad, hay iniciativas legislativas encaminadas a reformar la vigente Ley para suprimir por completo este límite, para que las personas con discapacidad  dejaran de hacerse cargo del abono de la diferencia resultante.

Planteado así el tema,  un propietario que no posea una discapacidad reducida o que no sea mayor de 70 años ¿podrá exigir a la Junta que se facilite la accesibilidad universal, tal como contempla la Ley?  La respuesta es afirmativa pero este propietario, deberá estar sometido al régimen de mayorías que establece la Ley, por tanto cabe un acuerdo negativo si los asistentes a la junta así lo dispusieren.

La persona con discapacidad, posee la facultad de obligar a la comunidad a iniciar las obras sin estar sometido a ningún sistema de mayorías.

Son sujetos de derechos  y tienen calidad de solicitantes aquellas personas con minusvalía física reconocida o bien personas mayores de 70 años. Estas personas además, deberán acreditar su condición de titular si son titulares registrales.

También y bajo la denominación de usuarios, son sujetos de derechos, aquellas personas con discapacidad que tenga una relación de cónyuge, familiar o persona que mantenga una relación de afectividad permanente y formen una unidad familiar con independencia de su orientación sexual.

Además de los titulares y usuarios la ley protege a los trabajadores con discapacidad vinculados con una relación laboral con el titular registral y que de forma permanente convivan en la vivienda.

Para acreditar la discapacidad, las deficiencias físicas, deben ser permanentes. El grado de invalidez debe ser igual o mayor a 33%, pudiendo abarcar la invalidez total, absoluta o gran invalidez.

Cuando una persona con discapacidad debidamente acreditada, solicita a la comunidad una obra cuyo objeto es suprimir las barreras arquitectónicas, los propietarios están obligados a llevarla a cabo. Para ello se formalizará escrito a la comunidad sobre la urgencia de las obras y en un plazo no superior a sesenta días, una vez notificado el escrito, podrá iniciarse las obras que deberán cumplir con la autorización administrativa preceptiva.

Tal y como indica la redacción del artículo 10.2 la obligatoriedad es exigible a todos los comuneros tanto  a propietarios de viviendas como de locales.

Hay que tener en cuenta que un local comercial no comparte la salida al exterior con el edificio, por ello es muy importante que bien en los Estatutos, bien en el Título de propiedad, quede reflejada de forma especial la exención del local a contribuir con el sostenimiento del ascensor y/o demás gastos que tengan que ver con el mantenimiento de la accesibilidad al exterior.

Pero hay que diferenciar entre si se pretende instalar un ascensor por primera vez o no.

Si la comunidad acuerda la instalación de un ascensor para eliminar las barreras arquitectónicas a personas con discapacidad, el local debe contribuir al pago de esta mejora, en relación al coeficiente que tenga estipulado en el Título de Propiedad. La razón es el incremento del valor que el inmueble adquiere con esta nueva adquisición .

Sin embargo, en una comunidad que solicite hacer mejoras tendentes a eliminar barreras arquitectónicas en el ascensor (ya instalado), no obliga al propietario del local al pago de las cuotas extraordinarias si éste posee ya reflejada la exención del pago del ascensor o cualquier mejora que tenga que ver con la reconstrucción  aunque se considere una barrera arquitectónica.

No hay que olvidar que los proyectos técnicos visados por el colegio de arquitectos incluyen la normativa aplicable en el momento de ejecución de la edificación y esta normativa es escrupulosa con la accesibilidad. Sin embargo mucho hemos padecido algún ejemplo de  rampas que superan los niveles y comunidades solventando problemas de una mala ejecución en la edificación.

Pedro J. Martínez.