La fijación de la cuota de participación y su aplicación a efectos prácticos

 

Algunos propietarios de pisos bajos, con salida independiente a la vía pública, han planteado en nuestras juntas que se debata y  plantee una más justa participación en relación con el coeficiente de participación estipulado en su Título Constitutivo.

El hecho de tener en propiedad un piso con salida independiente del resto de los propietarios, plantea interrogantes sobre  si es justa la aportación a gastos tales como  ascensor, luz de escaleras, o gastos de mantenimiento de limpieza.

La cuota de participación, se fija por dictamen del arquitecto a instancias del promotor de la obra, este cálculo puede estar bien diseñado, pero hay veces que no contempla todo lo que dispone la ley.

El artículo 5 de la Ley de la Propiedad Horizontal regula cómo fijar la cuota de participación  que debe expresarse en un coeficiente expresado en centesimales.

El coeficiente de participación  es calculado en base a la superficie útil de cada vivienda o local en relación al resto del inmueble, su emplazamiento interior o exterior y el uso que se presuma se  vaya a efectuar de los servicios y los elementos comunes de la edificación.

La realidad demuestra en muchos inmuebles que solo se tiene en cuenta el factor “superficie” sin tener en cuenta el resto de los factores (emplazamiento interior o exterior y uso de los elementos y servicios comunes) . También la realidad demuestra que la mayoría de las personas que adquieren una vivienda, aceptan las futuras cuotas sin saber cuál es su verdadera trascendencia económica .

La jurisprudencia da valor al principio de “autonomía de las partes”, pero cualquier norma especial que derive de este principio debe reflejarse bien en el Título Constitutivo bien en los Estatutos. Por tanto, podríamos interpretar  que desde la adquisición del bien inmueble, dicho propietario consintió de forma convenida el régimen de pago con  respecto a la comunidad.

Una vez asumido que se ha consentido este pago, la alternativa es difícil.

Debería  ejercer el derecho en la junta para que el resto de los comuneros debatan y valoren la posibilidad de  que se modifique  las cuotas de participación y/o se eximan los gastos propios del portal. La dificultad de esta opción reside en que para cualquier modificación que altere el Título Constitutivo tiene que someterse al acuerdo unánime de los propietarios y este acuerdo debería trasladarse al Registro  para una mayor protección y seguridad jurídica del bien inmueble.

Está claro que a pesar de que estas personas puedan justificar  sus exigencias apoyándose en la no utilización y uso de determinados servicios comunes, la doctrina del Tribunal Supremo es clara y  expone que la no utilización de determinados servicios no es causa de exención, si no viene reflejada en cualquier norma especial. También el planteamiento en Junta es complicado porque requiere al menos la unanimidad de los propietarios que puedan ver aumentados su porcentaje de participación.

Por tanto  un coeficiente de participación puede suponer un perjuicio difícil de eliminar desde el punto de vista legal, además de generar desánimo y salidas erróneas sin base como es la negativa al pago de la cuota de comunidad.

A pesar de que el sentido común, indica que estas personas puedan justificar  sus exigencias apoyándose en la no utilización y uso de determinados servicios comunes, la doctrina del Tribunal Supremo es clara y  expone que la no utilización de determinados servicios no es causa de exención

El argumento de la vulneración del artículo 5, puede tener mayor recorrido legal  a pesar de que chocaría con el principio de autonomía de las partes que se debe de ejercer en el momento de la adquisición de la vivienda.

Una vez asumido que se ha consentido este pago, la alternativa es ejercer el derecho en la junta para que el resto de los comuneros debatan y valoren la posibilidad de  que se modifique  las cuotas de participación y/o se eximan los gastos propios del portal. La dificultad de esta opción reside en que para cualquier modificación que altere el Título Constitutivo tiene que someterse al acuerdo unánime de los propietarios, además podría suponer un perjuicio al resto de los comuneros pues la revisión a la baja de una determinada cuota incrementaría las cuotas de los propietarios restantes.

Bajo mi punto de vista, el propietario de una vivienda bajo o local con salida independiente que posea un coeficiente de participación diseñado únicamente con la superficie útil, en vez de dejar de pagar la comunidad  ya que aumentaría más su problema, debería exigir a un Juez que dictamine y resuelva en equidad sobre su verdadero uso de los servicios comunitarios para que se tenga en cuenta todos los elementos que contempla el citado artículo 5, y así conseguir a través de un dictamen judicial  la regularización del resto de las cuotas. Por tanto para mí es esencial la concreción del uso de los elementos comunes.

Otro aspecto que planteo en el presente artículo, es la aplicación del coeficiente en los diferentes gastos que componen el presupuesto ordinario y extraordinario de una comunidad.

La vivienda “X” es de una superficie mayor que la vivienda “Y”, por tanto el coeficiente de participación de “X” es mayor que el de «Y». El hecho de que sea mayor la vivienda y por tato su coeficiente, no debería ser causa para que pague más servicio de limpieza, administración, mantenimiento de ascensor, agua, luz de escaleras ,etc ; este tipo de servicios se hacen independientemente de que se tenga la vivienda más grande o más pequeña, por tanto deberíamos contemplar la posibilidad de que determinados gastos, se repercutan a partes iguales y determinados gastos no. Solo en aquellos gastos que tienen la consideración de generales como el seguro o el fondo de reserva puede tener cierta lógica el factor “superficie”.

Mi opinión personal es que todos los gastos que sostengan el presupuesto comunitario deberían repercutirse a partes iguales a todos los componentes que posean una salida común salvo los generales que incluyen a todos los componentes  que comparten o no salida común.

El factor “salida común” determina la presumible utilización de los elementos comunes , servicios y pertenencias del resto del edificio tal y como dispone el artículo 5.

Esta inclinación  sobre repercutir los gastos propios de los servicios a partes iguales a todos los componentes del edificio que posean salida común, la apoyo en la propia definición de la Propiedad Horizontal que refleja el artículo 3 LPH. En esta definición se reconoce la coexistencia de dos derechos, uno singular y exclusivo sobre un espacio suficientemente delimitado e independiente (la vivienda propia) y otro de copropiedad sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. Dado que el grueso del  porcentaje de la cuota de participación se aplica sobre gastos originados por servicios , (limpieza, administración, suministros de luz, suministros de agua, reparaciones ordinarias, ascensor, mantenimientos de bombas, mantenimiento de extintores etc) elementos comunes (reparaciones ordinarias en el edifico y pertenencias ), en coherencia con el enunciado del artículo 3 la aplicación la mayoría de los gastos, salvo los generales, deberían imputarse por las reglas de la copropiedad, es decir a  partes iguales. Esta copropiedad se comparte entre todos los componentes de una edificación que posean una misma salida.

La contribución de un local o bajo  con salida independiente, debería estar exenta de los gastos propios del portal, tomando como referencia  únicamente el factor “superficie”, por la razón que he expuesto anteriormente, es decir la aplicación de los gastos generales del total del edificio ( seguro y fondo de reserva) ya que son gastos compartidos con el resto del edificio y deben tener bajo mi punto de vista mayor influencia en las superficie útil. Por ejemplo, la indemnización de un siniestro que se calcula en base a los metros cuadrados de continente , o la reparación de una avería estructural que abarca el completo de los componentes de la edificación que suman el 100% de las cuotas de participación.

 

Pedro J. Martínez Botella.

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